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作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

往事不可追，未来尤可期。

对于过去三年，中国房地产行业经历的过山车般的跌宕起伏，本文就不想赘述了。这三年里，我们既是历史的见证者，也是参与者。过往光环闪闪的万亿房企轰然倒塌，留下了一地鸡毛和不堪；过往对城市化大趋势的过分乐观，导致行业非常识性地高速发展，如今都一边支付代价，一边艰难疗伤。

而急转弯带来的痛苦、迷茫，也是诸多地产人必然经历的成长历程。

行业的未来在哪里？千百万地产从业者的未来在哪里？是退出还是坚守？是躺平还是转型？或许至今仍身处其中的从业者最有发言权。

关于“不确定性”

对于马上就要过去的2022，陈勇以“不确定性”作为总结。

从2011年正式进入某TOP15房企，陈勇在房地产行业已经从业十多年，虽然不算完全赶上房地产黄金时代，但也算赶上了房地产“黄金时代”的尾巴。毕竟狂奔了二十多年的房地产行业确实造富了一批人，且这期间不缺传说，“上亿年终奖”、“200万挖不到一个副总裁”、“老板承诺高层收入过亿”……

“但当下行业整体遇冷，不确定性增大也是客观现实。”陈勇说，“时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。”最直观的表现就是，薪资水平大幅度下调，年收入甚至只能拿到原来的1/4，圈里降薪50%的大有人在。裁员更是比比皆是，比例基本不低于30%，有的甚至达到50%、60%，区域公司、投拓部门被一锅端的故事并不罕见。

甚至作为掌舵者的房企大佬们，也不复昔日光彩，财富大幅度缩水。依据今年4月胡润研究院发布《2022胡润全球房地产企业家榜》，中国房地产企业家财富平均缩水3%，其中财富下降最多的就是恒大许家印，减少了1500亿元。此外，世茂集团、碧桂园、融创等品牌房企大佬们也没能幸免，财富缩水幅度均在20%以上。

这背后，折射着整个房地产行业的转型和出清。

图表 1：财富下降最多企业家

图片来自：2022胡润全球房地产企业家榜

房地产依然是个十万亿级的市场

“剥离时代的光芒，也剥离时代的黯淡。”

自2021年以来，房地产行业进入全面调整期，民企批量暴雷、地产销售数据大幅下滑，导致地产行业估值被不断下杀到历史极低水平，房地产板块跌跌不休，国央企也没能幸免，今年10月保利发展盘中一度跌停。

市场走势低迷，国家统计局发布数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；此外，房屋新开工面积103722万平方米，同比下降37.8%；商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%。

传导到企业层面，中指研究院数据显示，2022年前10个月，百强房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%；销售额超千亿房企16家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。

而陈勇认为，当下房地产行业的困难，部分原因还是周期使然。

一方面，人口负增长时代来临。国家统计局数据显示，2021年我国净增人口48万，创60年以来最低水平，全国总人口已经快达到负增长的警戒线，其中13省已经出现负增长。

图表 2：中国人口自然增长率（1952-2021年，单位：‰）

图片来自：Wind

这意味着未来购房需求加速萎缩。任泽平早就强调过，房地产长期看人口。说直白点，房子盖出来，得有人接盘才行，人口的增减直接代表着购房需求的强弱。本质上说，楼市供大于求的问题，越来越明显了。

另一方面，城镇化进一步发展，人均住房面积已接近发达国家水平。到2021年，我国城镇化水平已达64.72%，这与曾经城镇化高速发展下大规模开发投资阶段不同，房地产发展逻辑由增量市场向存量市场转移，带有历史的必然。

图表 3：2019-2021年全国城乡人口对比

图片来自：Wind

“经历过沸点，自然也要接受冰点，”陈勇对睿和智库说，“过去的高薪和工作经历，都为未来奠定了坚实的基础。接下来，作为一个地产从业者，需要做的是找到自己合适的定位，或在行业内持续深耕，或将积攒的能量迁移到更合适的赛道，从而穿越行业的低迷期。”

“有一点，各位是坚信的，房地产行业依然是个十万亿级的市场。”虽然近些年房地产行业受多方面的影响，但房地产行业依然是国民经济中最重点的行业之一。

最坏的时候，可能已经历去

房地产的产业链不会崩盘，也不能崩盘。

在11月21日结束的2022金融街论坛年会上，三大金融部门针对房地产再次表态。其中央行行长易纲明确，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重点意义。

今年以来，房地产提振政策不断加码，从财税政策、个人住房贷款政策等方面逐步加大支持力度，地方政策接连出台，“组合拳”效应正在逐步显现。

尤其是，11月以来，金融端利好政策频发。先是11月8日中国银行间市场交易商协会官网发布，表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；到11月12日“金融十六条”出台，纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”；11月14日“银行保函”置换部分“预售资金”，民营房企生存环境迎来实质性变化；11月28日，证监会又射出“第三支箭”，在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司等，更是打开了房企股权重组融资的闸门。

业内判断，政策底或已出现。

当然，行业和房企困局的真正解药还是销售回暖。但目前看来，虽然房地产融资政策端持续放松，但是传导到市场需求端明显还需要一段时间，当下是政策底等待市场底，而销售的真正回暖，还需要各方的共同努力。

另一方面，房地产行业的增长方式已经从增量向存量转变，这意味着未来房地产的价值增长点在于运营和服务，也就是所谓的“赚慢钱”。

在这一背景下，物管、商办、长租公寓、城市更新等不动产运营和服务为主的“第二增长曲线”，越来越受到房企重视。今年以来，龙湖、万科先后分拆旗下物业板块赴港IPO。万科董事会主席郁亮也在2021年业绩会上指出，万科的经营服务类业务，将逐步形成新的利润蓄水池。

监管层则态度鲜明且执行快速地推进中国公募REITs市场的发展，REITs试点范围不断拓宽，发行主体逐渐丰富，不动产存量市场“募投管退”环节越来越通畅。

可见，未来“第二增长曲线”也有望成为缓解房企业绩下行的一大利器。

2023年来了，希望它比2022更好！

2022年第七届中国不动产资产管理峰会如约而来，组委会将年度主题确定为“修复信心 筑底启航”，意图通过年度大总结，与产业链上下游企业共同克服偏见，活在当下，筹谋未来！

（应受访者要求，文中陈勇为化名）